I disse dager er det mye snakk om rente og strømpriser. Renten er på vei opp, det har de fleste fått med seg. Lange renter (kontrakter på 3, 5 og 10 år, også mot konsumer) er på vei opp, ikke så kjapt, men tydelig opp. Jeg bandt rente på boliglånet for 10 år med pris 3,04 % pa. Nå tilbys samme kontrakt i markedet fra samme leverandør (DNB) for 4,14% pa. Rentedifferansen på mellom min rente og ny rente er -1,10 %. Dette kalles underkurs. Dette er noe banker ikke reklamerer så veldig mye for, fordi det vil bety masse utbetalinger, og man skal jo vite litt hva man gjør og virkningen av det dersom man velger en slik løsning. For mitt tilfelle vil det si at jeg sparer lånesaldo multiplisert med 1,1% multiplisert med bindingstiden på lånet (resterende) ved å ha fastrente kontra nytegnet fastrente i dag. For min del er denne differansen kr 210.000 pr nå, men kommer trolig til å stige litt (opp mot 300.000 kr mot høst og vinter grunnet at rentedifferansen er økende). Etter mine anslag skal lange renter opp til 4,8% Q1 2023 (jeg kan jo ta feil, det kan veldig gjerne skje, men har lykkes med rentebaneberegning og korrigering av disse før). Dersom renten ender opp med å bli 5,04% på 10 års kontrakter i DNB ved nyttår /2023 så blir differansen 2% og min differanse over 10 år på ca 400.000 kr. Disse kan jeg be DNB utbetale til meg cash kontant på konto. (Karenstid er 1 år etter fastrenteavtale er inngått og min avtale er inngått Q1 2021). Dersom man har behov for likviditet / ønsker å finne på noe gøy / investere eller annet, så kan man rett og slett gjøre dette. Dette kan gjøres en gang pr avtale og avtalen vil bli konvertert over til flytende rente. Den flytende renten kan gjerne være lavere enn 10 års rentene, slik at man ikke i realiteten betaler disse pengene tilbake over 10 år, men kanskje bare halvparten. Inntekten klassifiseres som finansinntekt, blir automatisk innrapportert til skatt og er skattbar som finans / renteinntekt / avkastning på verdipapirer. https://www.smartepenger.no/kalkulatorer/965-overkurs-og-underkurs NB: Kalkulatoren har en feil, den er ikke helt nøyaktig og feilen blir større med økende rente men kan brukes til å få en pekepinn på rentedifferanser inntil 2 prosent. Banken gir deg en quote på nøyaktig utbetaling dersom dette er aktuelt for deg.
Interessant. Skatter man av hele utbetalingen eller kun den delen man ikke ender med å tilbakebetale på flytende rente?
Man skatter av hele utbetalingen som finansinntekt 22 prosent. Man får høyere rentekost deretter og får større skattefradrag deretter påfølgende periode.
Man bør vel sjekke om banken betaler ut underkurs først? Mener å huske at det ikke er alle som gjør dette..
Man ikke bare bør, men man MÅ sjekke ut om de utbetaler underkurs først. Det er det ikke alle som gjør. SB1 betaler ut etter 3-4 år når det er snakk om 10 års binding og Sbanken utbetaler kun ved oppsigelse av lån (rabatt på innfrielse med andre ord). Tror DNB er best i klassen som betaler ut kontanter og etter 1 år ved 10 års binding. Her er en artikkel (gammel, vilkår kan være endret) som oppklarer en del: https://www.pengenytt.no/sjekk-fastrente-fellen-i-disse-bankene/
To feil her; 1) I Q1 2023 er det 8 år, ikke 10 år, igjen av din fastrenteavtale, så renten du må legge til grunn er en interpolert rente basert på 5 års fastrente og 10 års fastrente (fordi bankene ikke selger 8 års fastrente). 2) Ettersom det er 8 år igjen av avtalen din, må du beregne underkursen ved å multiplisere rentedifferansen med 8 år, ikke 10 år. Begge disse momentene vil bidra til å redusere underkursen i ditt regnestykke. I tillegg bør du vel advare om risikoen ved denne spekulasjonen? Fastrenteavtaler har historisk sjelden lønnet seg. Avslutningsvis kan det være greit for leserne å være smått skeptisk til at du mener å være flinkere enn profesjonelle markedsaktører på forventet utvikling i lange renter.
Det var opplyst feil år. Det var 2022 det ble bundet. Og det multipliseres med 9 år, som er gjenværende og renten blir sammenliknet med nye 10-års kontrakter. Underkursen ble opplyst av DNB kundeservice. Trenger ikke advare om risiko i det hele tatt fordi dette kun vil være aktuelt for folk allerede i posisjon for underkurs. Avslutningsvis har jeg tilfeldigvis truffet med dette før, men det trenger ikke være en garanti for fremtidig avkastning. Og hvordan vet du forresten at jeg ikke er en profesjonell aktør? Synes du brukte spydigheten din feil her. For det første er jeg utdannet økonom og har jobbet med økonomi, lønn og regnskap i et regnskapsbyrå fulltid og for det andre er saken diskutert med en du gjerne vil kalle en enda mer profesjonell aktør, en som jobber aktivt med megling av verdipapirer i Norge, kjøp og salg av lange kontrakter, derivater med mer. Har du fortsatt behov for å forsøke å advare mot andre forummedlemmers velmente tips så come on, om du mener det gjør forumet til et bedre sted å være. Tusen takk for at du tok deg tid til å kommentere og korrigere meg men jeg synes det var utidig og viser en viss form for manglet dannethet og burde egentlig være unødvendig i et forum som dette. Nå vel, da var sekken tømt.
Sitter man da ikke igjen med ingenting, om man gjør dette - gitt at man faktisk har et alminnelig lån som skal betjenes innenfor konvensjonelle rammer? Fordi om man "casher" ut denne underkursen, må jo disse pengene nødvendigvis benyttes i etterkant til å betale mer i renter, siden man da havner på flytende rente, i den resterende låneperioden (eller ny fastrente, som er høyere).
Morgen. Kan skje dersom flytende rente fortsetter oppover. Dersom den stagnerer blir det gevinst dersom den er lavere enn ny fastrenteavtale.
